3月27日上午，萬科召開了2016年度業(yè)績發(fā)布會，對于董事會超期服役的問題，公司董事會秘書朱旭表示，換屆方案正在積極醞釀之中，一旦成熟，將立即啟動。 而當(dāng)有記者問及超期服役的原因時，萬科總裁郁亮則直接表示： “剛才你沒聽嗎?說得很清楚了，不用我再說了吧，要不然再把PPT發(fā)給你?“ ““不就是這樣嗎?大家眾所周知的原因，還用再提嗎?不要明知故問嘛?！?strong> 王石去留成焦點(diǎn) 在業(yè)績發(fā)布會上，萬科現(xiàn)任董事長王石的去留，成為大家關(guān)注的另一個焦點(diǎn)。不過王石在3月24日開完董事會后就出國了，去哪不得而知。 自1988年萬科股改至今，王石以萬科董事長的身份已經(jīng)走過了近二十載歲月，實(shí)事求是地講，無論他是多么地忙于登山、滑雪、拍廣告這些“副業(yè)“，無論有著怎樣的花邊新聞，無論局外人用什么樣的眼光看待它，但的確將萬科一步步地帶到并坐穩(wěn)了行業(yè)老大的位置，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也都對其頗為尊重。 不過，這也給外界帶來了另一重?fù)?dān)憂““倘若王石離開，萬科會怎樣? 會像沒有了喬布斯的蘋果，熱衷于發(fā)不同顏色的“新手機(jī)“;還是會像蓋茨隱退后的微軟，繼續(xù)蓬勃發(fā)展? “萬科是非常好的房產(chǎn)公司，就怕后來的人一味追求發(fā)展速度，把品牌做壞“，在地產(chǎn)行業(yè)有著十幾年工作經(jīng)驗(yàn)，中建一局的施先生向野馬財(cái)經(jīng)如此表示，這應(yīng)該也是所有希望王石留下的人的擔(dān)心。 而對于王石的去留，朱旭表示，“目前，王石仍然是董事會主席，下屆董事會由股東大會決定，現(xiàn)在提換屆的問題太早了“。 在這屆超期服役的董事會改選之前，誰也不能給出一個肯定的答案，不過剛剛發(fā)布的年報，或許可以為王石再增添一點(diǎn)籌碼。 “大象“萬科依舊起舞 3月26日晚間，萬科年報公布，年報顯示，公司2016年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2404.77億元人民幣，同比增長22.98%;歸屬凈利潤210.22億元，同比增長16.02%;扣非凈利潤209.29億元，同比增長18.81%;資產(chǎn)總規(guī)模8306.74億元，同比增長35.89%。 而根據(jù)年報及預(yù)披露數(shù)據(jù)，相比另外幾家A股重要房企，無論是規(guī)模、盈利能力還是成長速度，萬科依舊是當(dāng)之無愧的“帶頭大哥“：

上圖為A股五大房企2016年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)(整理自年報及預(yù)披露公告) 對此，平安證券在研報中點(diǎn)評：大象依舊起舞。 而為何萬科能夠成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，施先生向野馬財(cái)經(jīng)分析，首先是對產(chǎn)品的負(fù)責(zé)。 其表示，“萬科的房屋質(zhì)量和物業(yè)在中國可以說是最好的，你如果買的話萬科是比較放心的“。的確，對于幾乎將“房子“和“家“劃等號的絕大多數(shù)中國人而言，高質(zhì)量的房屋無疑是人們的首選。 除此之外，施先生還透露，“萬科的總包公司基本賺不到什么錢“。換句話說，即公司對成本的控制十分出色，而這需要對材料價格、人工成本等環(huán)節(jié)非常清楚。 在保證房屋高質(zhì)量的同時還能嚴(yán)格控制成本，很顯然，這家公司的管理層并非只會爬爬山、滑滑雪那么簡單，萬科在資本市場遭到瘋狂搶食也就不難理解了。 房產(chǎn)政策下負(fù)債承壓 萬科年報顯示，2016年萬科資產(chǎn)負(fù)債率為80.54% ，同比增長2.84%;相比之下，招商蛇口這一數(shù)據(jù)為68.96%，同比下降1.56%;施先生表示，地產(chǎn)公司正常資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)該在70%左右。 他進(jìn)一步解釋，在房產(chǎn)開發(fā)的周期中，借款大致可以分為兩個階段，第一是拿地階段，拿地的錢是不可以向銀行借的，如果企業(yè)自有資金不足，則需要通過其它方式進(jìn)行籌措，利率也相對較高;第二階段是拿到土地許可證、施工許可證后，就可以向銀行以較低的利率申請抵押貸款。 對此，銀行業(yè)人士分析，在房價持續(xù)上漲且房市持續(xù)繁榮階段，資產(chǎn)負(fù)債率偏好不會發(fā)生太大問題，部分小房企這一數(shù)據(jù)甚至在1000%以上，但只要上述兩個條件中的一個出現(xiàn)問題，就會對企業(yè)資金鏈帶來比較嚴(yán)重的影響。 而且，值得注意的是，政策對房價的調(diào)控或許沒有立竿見影的效果，但對房企的傳導(dǎo)卻可能比較迅速。 通常而言，房屋預(yù)售是房企回籠資金的重要手段，據(jù)施先生介紹，并非拿地后就可以直接預(yù)售房屋，而要達(dá)到一定的條件，例如上海大概是30%左右建筑面積的結(jié)構(gòu)封頂后，才可以申請這部分的預(yù)售許可證;嘉興是所有房子的地庫出正負(fù)0(即結(jié)構(gòu)施工時，地下結(jié)構(gòu)施工完畢)可以預(yù)售。 換句話說，倘若此類政策作出調(diào)整，將直接影響到房企的資金鏈，因此資產(chǎn)負(fù)債率還是最好保持的健康的水平。 “當(dāng)然，如果太低了，也意味著該公司開發(fā)力度不強(qiáng)“，施先生補(bǔ)充到。 反觀萬科，雖然資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80.54% ，但年報同時顯示，公司銷售面積依舊保持著高速增長的趨勢，銷售均價也穩(wěn)步上升，銷售回款率達(dá)95%;并且，未結(jié)資源、預(yù)收賬款充足，還在12城樓盤計(jì)提了13.8億跌價準(zhǔn)備，對可能到來的市場變化積極做著準(zhǔn)備。 總體而言，盡管2016年備受股權(quán)紛爭困擾，但萬科盈利能力仍然實(shí)現(xiàn)了持續(xù)攀升，這也顯示了在王石和他的管理團(tuán)隊(duì)的治下，萬科所體現(xiàn)出的韌性強(qiáng)大，不過，這能夠成為王石留在萬科的籌碼之一嗎?讓我們拭目以待。

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