3月27日上午，萬(wàn)科召開(kāi)了2016年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，對(duì)于董事會(huì)超期服役的問(wèn)題，公司董事會(huì)秘書(shū)朱旭表示，換屆方案正在積極醞釀之中，一旦成熟，將立即啟動(dòng)。 而當(dāng)有記者問(wèn)及超期服役的原因時(shí)，萬(wàn)科總裁郁亮則直接表示： “剛才你沒(méi)聽(tīng)嗎?說(shuō)得很清楚了，不用我再說(shuō)了吧，要不然再把PPT發(fā)給你?“ ““不就是這樣嗎?大家眾所周知的原因，還用再提嗎?不要明知故問(wèn)嘛。“ 王石去留成焦點(diǎn) 在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科現(xiàn)任董事長(zhǎng)王石的去留，成為大家關(guān)注的另一個(gè)焦點(diǎn)。不過(guò)王石在3月24日開(kāi)完董事會(huì)后就出國(guó)了，去哪不得而知。 自1988年萬(wàn)科股改至今，王石以萬(wàn)科董事長(zhǎng)的身份已經(jīng)走過(guò)了近二十載歲月，實(shí)事求是地講，無(wú)論他是多么地忙于登山、滑雪、拍廣告這些“副業(yè)“，無(wú)論有著怎樣的花邊新聞，無(wú)論局外人用什么樣的眼光看待它，但的確將萬(wàn)科一步步地帶到并坐穩(wěn)了行業(yè)老大的位置，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也都對(duì)其頗為尊重。 不過(guò)，這也給外界帶來(lái)了另一重?fù)?dān)憂““倘若王石離開(kāi)，萬(wàn)科會(huì)怎樣? 會(huì)像沒(méi)有了喬布斯的蘋(píng)果，熱衷于發(fā)不同顏色的“新手機(jī)“;還是會(huì)像蓋茨隱退后的微軟，繼續(xù)蓬勃發(fā)展? “萬(wàn)科是非常好的房產(chǎn)公司，就怕后來(lái)的人一味追求發(fā)展速度，把品牌做壞“，在地產(chǎn)行業(yè)有著十幾年工作經(jīng)驗(yàn)，中建一局的施先生向野馬財(cái)經(jīng)如此表示，這應(yīng)該也是所有希望王石留下的人的擔(dān)心。 而對(duì)于王石的去留，朱旭表示，“目前，王石仍然是董事會(huì)主席，下屆董事會(huì)由股東大會(huì)決定，現(xiàn)在提換屆的問(wèn)題太早了“。 在這屆超期服役的董事會(huì)改選之前，誰(shuí)也不能給出一個(gè)肯定的答案，不過(guò)剛剛發(fā)布的年報(bào)，或許可以為王石再增添一點(diǎn)籌碼。 “大象“萬(wàn)科依舊起舞 3月26日晚間，萬(wàn)科年報(bào)公布，年報(bào)顯示，公司2016年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2404.77億元人民幣，同比增長(zhǎng)22.98%;歸屬凈利潤(rùn)210.22億元，同比增長(zhǎng)16.02%;扣非凈利潤(rùn)209.29億元，同比增長(zhǎng)18.81%;資產(chǎn)總規(guī)模8306.74億元，同比增長(zhǎng)35.89%。 而根據(jù)年報(bào)及預(yù)披露數(shù)據(jù)，相比另外幾家A股重要房企，無(wú)論是規(guī)模、盈利能力還是成長(zhǎng)速度，萬(wàn)科依舊是當(dāng)之無(wú)愧的“帶頭大哥“：

上圖為A股五大房企2016年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)(整理自年報(bào)及預(yù)披露公告) 對(duì)此，平安證券在研報(bào)中點(diǎn)評(píng)：大象依舊起舞。 而為何萬(wàn)科能夠成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，施先生向野馬財(cái)經(jīng)分析，首先是對(duì)產(chǎn)品的負(fù)責(zé)。 其表示，“萬(wàn)科的房屋質(zhì)量和物業(yè)在中國(guó)可以說(shuō)是最好的，你如果買(mǎi)的話萬(wàn)科是比較放心的“。的確，對(duì)于幾乎將“房子“和“家“劃等號(hào)的絕大多數(shù)中國(guó)人而言，高質(zhì)量的房屋無(wú)疑是人們的首選。 除此之外，施先生還透露，“萬(wàn)科的總包公司基本賺不到什么錢(qián)“。換句話說(shuō)，即公司對(duì)成本的控制十分出色，而這需要對(duì)材料價(jià)格、人工成本等環(huán)節(jié)非常清楚。 在保證房屋高質(zhì)量的同時(shí)還能嚴(yán)格控制成本，很顯然，這家公司的管理層并非只會(huì)爬爬山、滑滑雪那么簡(jiǎn)單，萬(wàn)科在資本市場(chǎng)遭到瘋狂搶食也就不難理解了。 房產(chǎn)政策下負(fù)債承壓 萬(wàn)科年報(bào)顯示，2016年萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率為80.54% ，同比增長(zhǎng)2.84%;相比之下，招商蛇口這一數(shù)據(jù)為68.96%，同比下降1.56%;施先生表示，地產(chǎn)公司正常資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)該在70%左右。 他進(jìn)一步解釋，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期中，借款大致可以分為兩個(gè)階段，第一是拿地階段，拿地的錢(qián)是不可以向銀行借的，如果企業(yè)自有資金不足，則需要通過(guò)其它方式進(jìn)行籌措，利率也相對(duì)較高;第二階段是拿到土地許可證、施工許可證后，就可以向銀行以較低的利率申請(qǐng)抵押貸款。 對(duì)此，銀行業(yè)人士分析，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲且房市持續(xù)繁榮階段，資產(chǎn)負(fù)債率偏好不會(huì)發(fā)生太大問(wèn)題，部分小房企這一數(shù)據(jù)甚至在1000%以上，但只要上述兩個(gè)條件中的一個(gè)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)對(duì)企業(yè)資金鏈帶來(lái)比較嚴(yán)重的影響。 而且，值得注意的是，政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控或許沒(méi)有立竿見(jiàn)影的效果，但對(duì)房企的傳導(dǎo)卻可能比較迅速。 通常而言，房屋預(yù)售是房企回籠資金的重要手段，據(jù)施先生介紹，并非拿地后就可以直接預(yù)售房屋，而要達(dá)到一定的條件，例如上海大概是30%左右建筑面積的結(jié)構(gòu)封頂后，才可以申請(qǐng)這部分的預(yù)售許可證;嘉興是所有房子的地庫(kù)出正負(fù)0(即結(jié)構(gòu)施工時(shí)，地下結(jié)構(gòu)施工完畢)可以預(yù)售。 換句話說(shuō)，倘若此類政策作出調(diào)整，將直接影響到房企的資金鏈，因此資產(chǎn)負(fù)債率還是最好保持的健康的水平。 “當(dāng)然，如果太低了，也意味著該公司開(kāi)發(fā)力度不強(qiáng)“，施先生補(bǔ)充到。 反觀萬(wàn)科，雖然資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80.54% ，但年報(bào)同時(shí)顯示，公司銷售面積依舊保持著高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，銷售均價(jià)也穩(wěn)步上升，銷售回款率達(dá)95%;并且，未結(jié)資源、預(yù)收賬款充足，還在12城樓盤(pán)計(jì)提了13.8億跌價(jià)準(zhǔn)備，對(duì)可能到來(lái)的市場(chǎng)變化積極做著準(zhǔn)備。 總體而言，盡管2016年備受股權(quán)紛爭(zhēng)困擾，但萬(wàn)科盈利能力仍然實(shí)現(xiàn)了持續(xù)攀升，這也顯示了在王石和他的管理團(tuán)隊(duì)的治下，萬(wàn)科所體現(xiàn)出的韌性強(qiáng)大，不過(guò)，這能夠成為王石留在萬(wàn)科的籌碼之一嗎?讓我們拭目以待。

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