9月，在全國(guó)房?jī)r(jià)一片紅的時(shí)候，有人在問(wèn)答網(wǎng)站發(fā)問(wèn)，這一輪中國(guó)房產(chǎn)泡沫將走向何方。筆者順口回答一句，將重新限購(gòu)鎖定上漲成果。 結(jié)果短短數(shù)天之后，各地限購(gòu)政策紛紛出臺(tái)，不僅一線城市對(duì)于投資方嚴(yán)格限貸限購(gòu)，前一段熱鬧的二線城市也開(kāi)始了限購(gòu)。在這一輪熱炒中，一些二線城市房?jī)r(jià)幾乎翻番。而有些剛剛開(kāi)始動(dòng)作，如今在短短時(shí)期內(nèi)各個(gè)城市重新限購(gòu)，政策到底是要引導(dǎo)到什么方向呢? 一、 房產(chǎn)為何重新熱起來(lái) 中國(guó)的房地產(chǎn)從1998年房改開(kāi)始，已經(jīng)漲過(guò)多輪了。在2008年金融危機(jī)之前，幾乎是直線上漲，沒(méi)有什么有效的政策進(jìn)行遏制。金融危機(jī)后，隨著4萬(wàn)億的大投資，又是一輪暴漲。但是，這個(gè)勢(shì)頭在限貸，限購(gòu)后有所停滯。房?jī)r(jià)從快速上漲，進(jìn)入到溫和上漲甚至小有回落的時(shí)期。 而且不同城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)明顯分化，一線城市持續(xù)上漲，二線城市部分平穩(wěn)上漲，部分有小幅下降，三四線則出現(xiàn)了大量庫(kù)存。 與此同時(shí)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題。傳統(tǒng)的外貿(mào)、消費(fèi)、投資三駕馬車都出現(xiàn)了下滑。外貿(mào)伴隨著人民幣升值越來(lái)越乏力。消費(fèi)方面，房產(chǎn)限購(gòu)，汽車限牌打掉了一部分市場(chǎng)，反腐出了遏制腐敗消費(fèi)，也遏制了一部分正常的公務(wù)消費(fèi);投資在4萬(wàn)億期間已經(jīng)投了很多，僅僅后續(xù)投資就是沉重的負(fù)擔(dān)。 更糟的是，人民幣匯率開(kāi)始從升值預(yù)期向貶值預(yù)期過(guò)渡。外匯儲(chǔ)備開(kāi)始減少，資本開(kāi)始外流。 這種態(tài)勢(shì)下，首要問(wèn)題是不允許居民把手中的人民幣兌換成美元，雖然有5萬(wàn)美元的額度，但是居民手中的人民幣數(shù)字太龐大，集中去換的話，外匯儲(chǔ)備是受不了的。 解決的辦法就是提供人民幣的投資套利途徑，于是股市在總體經(jīng)濟(jì)不好的情況下莫名其妙的崛起。繼而引發(fā)民間資本的爆炒，漲的快跌的也快。 股市之后，房地產(chǎn)被重新找回來(lái)。房地產(chǎn)相比股市的流動(dòng)性更差，是鎖定人民幣的更好途徑。大家都把人民幣買成房子又無(wú)法快速交易變現(xiàn)，外匯儲(chǔ)備就安全了。 于是，關(guān)于房產(chǎn)的利好紛紛出臺(tái)，各地限購(gòu)打開(kāi)，從一線城市開(kāi)始一輪熱炒開(kāi)始，一線城市房?jī)r(jià)飛天，出現(xiàn)了眾酬首付炒房的熱潮。房地產(chǎn)重新熱起來(lái)。 二、 從一線到三四線 在上一輪限購(gòu)中，擠壓了大量房產(chǎn)。但是擠壓的地點(diǎn)不是一線，而是二三線城市。一線因?yàn)橄∪?，容易炒起?lái)。真正需要居民掏錢鎖定的是二三線城市。所以一線熱起來(lái)之后，迅速出臺(tái)各種限購(gòu)政策，把資金逼到二線。 2016年下半年，中國(guó)數(shù)個(gè)二線城市房?jī)r(jià)拔地而起。事實(shí)證明一線點(diǎn)火，限購(gòu)限貸政策從一線到二線是有效的。而二線的快速炒房同樣蘊(yùn)含極大風(fēng)險(xiǎn)，在二線去庫(kù)存已經(jīng)卓有成效的時(shí)候，二線中比較熱的城市再度限購(gòu)，資金推向二線中相對(duì)弱勢(shì)和三線城市。 可以預(yù)見(jiàn)的是隨著二線弱勢(shì)和三線城市的火爆，限購(gòu)還會(huì)再擴(kuò)大，最終希望資金去三四線把庫(kù)存消化掉。 一線、二線、三線則會(huì)通過(guò)限購(gòu)保持高位鎖定，平穩(wěn)上漲或者小幅下跌。這一輪高杠桿炒房的，將面臨難以出手的問(wèn)題。大部分人則不著急買，慢慢看著房產(chǎn)增值或者平穩(wěn)。 這樣，庫(kù)存消化了，多余的人民幣不會(huì)去兌換美元了。外匯儲(chǔ)備穩(wěn)了，匯率也就穩(wěn)了。

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