9月，在全國房價一片紅的時候，有人在問答網(wǎng)站發(fā)問，這一輪中國房產(chǎn)泡沫將走向何方。筆者順口回答一句，將重新限購鎖定上漲成果。 結(jié)果短短數(shù)天之后，各地限購政策紛紛出臺，不僅一線城市對于投資方嚴格限貸限購，前一段熱鬧的二線城市也開始了限購。在這一輪熱炒中，一些二線城市房價幾乎翻番。而有些剛剛開始動作，如今在短短時期內(nèi)各個城市重新限購，政策到底是要引導(dǎo)到什么方向呢? 一、 房產(chǎn)為何重新熱起來 中國的房地產(chǎn)從1998年房改開始，已經(jīng)漲過多輪了。在2008年金融危機之前，幾乎是直線上漲，沒有什么有效的政策進行遏制。金融危機后，隨著4萬億的大投資，又是一輪暴漲。但是，這個勢頭在限貸，限購后有所停滯。房價從快速上漲，進入到溫和上漲甚至小有回落的時期。 而且不同城市的房價開始出現(xiàn)明顯分化，一線城市持續(xù)上漲，二線城市部分平穩(wěn)上漲，部分有小幅下降，三四線則出現(xiàn)了大量庫存。 與此同時，中國的經(jīng)濟增長開始出現(xiàn)問題。傳統(tǒng)的外貿(mào)、消費、投資三駕馬車都出現(xiàn)了下滑。外貿(mào)伴隨著人民幣升值越來越乏力。消費方面，房產(chǎn)限購，汽車限牌打掉了一部分市場，反腐出了遏制腐敗消費，也遏制了一部分正常的公務(wù)消費;投資在4萬億期間已經(jīng)投了很多，僅僅后續(xù)投資就是沉重的負擔。 更糟的是，人民幣匯率開始從升值預(yù)期向貶值預(yù)期過渡。外匯儲備開始減少，資本開始外流。 這種態(tài)勢下，首要問題是不允許居民把手中的人民幣兌換成美元，雖然有5萬美元的額度，但是居民手中的人民幣數(shù)字太龐大，集中去換的話，外匯儲備是受不了的。 解決的辦法就是提供人民幣的投資套利途徑，于是股市在總體經(jīng)濟不好的情況下莫名其妙的崛起。繼而引發(fā)民間資本的爆炒，漲的快跌的也快。 股市之后，房地產(chǎn)被重新找回來。房地產(chǎn)相比股市的流動性更差，是鎖定人民幣的更好途徑。大家都把人民幣買成房子又無法快速交易變現(xiàn)，外匯儲備就安全了。 于是，關(guān)于房產(chǎn)的利好紛紛出臺，各地限購打開，從一線城市開始一輪熱炒開始，一線城市房價飛天，出現(xiàn)了眾酬首付炒房的熱潮。房地產(chǎn)重新熱起來。 二、 從一線到三四線 在上一輪限購中，擠壓了大量房產(chǎn)。但是擠壓的地點不是一線，而是二三線城市。一線因為稀缺，容易炒起來。真正需要居民掏錢鎖定的是二三線城市。所以一線熱起來之后，迅速出臺各種限購政策，把資金逼到二線。 2016年下半年，中國數(shù)個二線城市房價拔地而起。事實證明一線點火，限購限貸政策從一線到二線是有效的。而二線的快速炒房同樣蘊含極大風險，在二線去庫存已經(jīng)卓有成效的時候，二線中比較熱的城市再度限購，資金推向二線中相對弱勢和三線城市。 可以預(yù)見的是隨著二線弱勢和三線城市的火爆，限購還會再擴大，最終希望資金去三四線把庫存消化掉。 一線、二線、三線則會通過限購保持高位鎖定，平穩(wěn)上漲或者小幅下跌。這一輪高杠桿炒房的，將面臨難以出手的問題。大部分人則不著急買，慢慢看著房產(chǎn)增值或者平穩(wěn)。 這樣，庫存消化了，多余的人民幣不會去兌換美元了。外匯儲備穩(wěn)了，匯率也就穩(wěn)了。

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